Planeación y ejecución de obra
Planeación integral del proyecto, desarrollo y ejecución de obra con cronograma y control de avance documentado.
Planear y ejecutar una obra es, antes que nada, decidir cómo se va a repartir el riesgo entre quien paga y quien construye. Esa decisión se toma al firmar el contrato y determina casi todo lo que viene después: qué tanto puede cambiar el precio, quién absorbe los imprevistos y cuánta visibilidad tienes sobre el costo real.
Por eso la primera conversación no es sobre metros cuadrados sino sobre modalidad de contratación. Un proyecto con alcance perfectamente definido y otro que todavía se está afinando no deberían contratarse igual, aunque se trate del mismo edificio.
Variantes del servicio
Trabajamos las cuatro modalidades que se usan en México. La diferencia entre ellas no es de calidad de obra sino de dónde queda el riesgo y qué tanto ves del costo.
01 · Precio alzado
Se pacta un monto único y cerrado por la obra completa. El constructor asume el riesgo de que las cantidades reales excedan lo estimado: si se necesita más material del previsto, no se cobra de más.
Exige un proyecto ejecutivo terminado y sin ambigüedades, porque todo lo que no esté dibujado se convierte en una orden de cambio. Es la modalidad más cómoda para el cliente que necesita certeza presupuestal y la más cara en apariencia, porque el precio incluye la contingencia que el constructor reserva para cubrir ese riesgo.
02 · Precios unitarios
Se acuerda un precio por unidad de cada concepto (metro cúbico de concreto, metro cuadrado de muro, pieza instalada) y se paga contra lo realmente ejecutado y medido en obra.
El riesgo de cantidad lo asume el cliente y el de rendimiento el constructor. Es la modalidad estándar en obra pública y la más justa cuando el proyecto todavía puede moverse, pero requiere una supervisión seria de la medición: sin generadores bien llevados, el control se pierde rápido.
03 · Administración de obra
El cliente paga el costo directo comprobado (materiales, mano de obra, subcontratos) más un honorario al constructor, fijo o porcentual. Toda la facturación queda a la vista.
Es la modalidad más transparente y la que permite arrancar antes de tener el proyecto cerrado, pero traslada el riesgo de costo al cliente. Funciona bien cuando hay confianza y un control de costos formal; funciona mal cuando nadie revisa. Conviene pactar un tope máximo garantizado para acotar la exposición.
04 · Llave en mano
Un solo contrato cubre proyecto y construcción. El cliente define requisitos de desempeño (qué debe lograr el edificio) y el responsable entrega la obra funcionando.
Elimina la zona gris donde el proyectista culpa al constructor y viceversa, y es donde nuestra estructura rinde más: el modelo BIM, el suministro de material y la ingeniería MEP salen del mismo grupo. A cambio, el cliente cede control sobre decisiones de detalle, así que las especificaciones de desempeño deben quedar muy bien escritas desde el inicio.
Variables que definen el alcance
Estas son las variables que movemos al armar una propuesta. Cada una empuja el costo, el plazo o el riesgo en una dirección concreta.
- Tipo de obra
- Industrial, comercial, institucional o habitacional. Determina la normatividad aplicable, el tipo de estructura y, sobre todo, el nivel de instalaciones: una nave industrial es estructura y piso; un hospital o un laboratorio es mayoritariamente MEP.
- Superficie y niveles
- No escala de forma lineal. Crecer en horizontal multiplica cimentación y cubierta; crecer en vertical mete elevadores, escaleras presurizadas, bombeo y una estructura más cara por metro cuadrado.
- Nivel de acabados
- Suele ser la variable con mayor dispersión de todo el presupuesto. Entre un acabado de obra gris entregada y un acabado comercial de primera hay diferencias de varias veces en la misma superficie, sin cambiar un solo elemento estructural.
- Estado del proyecto ejecutivo
- Si los planos están completos y coordinados se puede cerrar precio. Si están al setenta por ciento, cualquier precio cerrado incluye una contingencia alta o se convierte en una negociación de órdenes de cambio durante toda la obra.
- Plazo requerido
- Comprimir el programa cuesta dinero: más frentes simultáneos, turnos extra, materiales de fraguado rápido y más supervisión. Un plazo agresivo es una decisión legítima, pero debe presupuestarse como tal y no asumirse gratis.
- Ubicación y acceso
- Determina fletes, maniobras y horarios. Una obra en zona urbana con ventanas de descarga restringidas y sin espacio de acopio opera distinto (y más caro) que la misma obra en un parque industrial con patio propio.
- Permisos y licencias
- Licencia de construcción, uso de suelo, factibilidades de agua y energía, impacto vial. Definimos desde el contrato quién los tramita y quién asume el tiempo muerto si la autoridad se demora, porque es una de las causas más frecuentes de reclamación.
- Forma de pago
- Anticipo, estimaciones periódicas y fondo de garantía. El esquema de pago define el flujo de la obra: un anticipo insuficiente obliga al constructor a financiar material, y eso termina reflejado en el precio o en el ritmo de avance.
- Fianzas y seguros
- Anticipo, cumplimiento, vicios ocultos y responsabilidad civil. Encarecen la obra entre uno y tres por ciento, y son innegociables en obra pública o cuando hay financiamiento bancario de por medio.
Entregables
- Presupuesto con catálogo de conceptos, precios unitarios y análisis de cada concepto
- Programa de obra con ruta crítica y programa de suministros asociado
- Estimaciones periódicas con generadores y evidencia fotográfica
- Bitácora de obra y control de órdenes de cambio
- Planos as-built, manuales, garantías y actas de entrega-recepción
Qué necesitamos de tu lado
- Proyecto arquitectónico y, si existe, ingenierías
- Escrituras, uso de suelo y levantamiento topográfico del predio
- Estudio de mecánica de suelos (o autorización para contratarlo)
- Presupuesto objetivo y fecha en que necesitas el inmueble operando
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